Jak sprzedać nieruchomość. Podstawowe przygotowanie nieruchomości do sprzedaży

Dziś druga część z krótkiej serii o tym jak przygotować nieruchomość do sprzedaży. Choć większość porad zawartych w tych kilku postach najbardziej przeznaczona jest dla osób sprzedających swoje lokum, to dzisiejsza jak najbardziej nada się także dla osób chcących lokum komuś wynająć. Są to podstawowe zasady, którymi warto się kierować przygotowując nieruchomość na kolejnego nabywcę, ale musicie wiedzieć, że jest ich znacznie więcej, niektóre z nich są sprytne, niektóre oczywiste, ale trzeba by było napisać książkę, by zawrzeć to wszystko w jedną całość, więc dziś PODSTAWY.

Dodam, że jest to "poradnik" o tym jak przygotować nieruchomość samemu do sprzedaży, a nie krótki kurs home stagongu. Zawsze i w każdym momencie możesz skorzystać z pomocy osób zajmujących się tym profesjonalnie. W tej serii postów chcę zachęcić każdego właściciela nieruchomości, także tych, które wydają się gorsze, bo są puste, bardzo stare lub zniszczone, że są metody na to, by tę nieruchomość lepiej zareklamować. Pamiętaj, że każda nieruchomość ma potencjał, trzeba go odpowiednio z niej wydobyć. Uważam, że każdy lokal powinien być przygotowany na sprzedaż i musimy mu zrobić dobrą reklamę jego wizerunkiem, tak samo jak to my, ludzie, dbamy o swój wizerunek, w pracy, na ulicy, idąc na randkę czy na rozmowę kwalifikacyjną. Nie musisz wykonywać tej pracy profesjonalnie, nie musisz komuś płacić za konsultację czy pomoc, zrób to sam na tyle ile potrafisz, a to już jest połowa sukcesu. 

Jak wyglądają ogłoszenia nieruchomości umieszczane w sieci?

Przede wszystkim często nic z nich nie wiem. Większość ogłoszeń należy też do pośredników pomocy w sprzedażny, a mimo to ogłoszenia i pierwsza reklama domu na jaką trafiam do niczego mnie nie zachęca!

Nie chodzi tutaj o tytuł ogłoszenia, a nawet treść, najpierw zawsze przeglądam zdjęcia, potem, czytam ogłoszenia, ale w sumie to nie zawsze, bo zdjęć czasem jest tyle że się płakać chce, albo nic nie przedstawiają.

Nie będę oszukiwać, że większość lokali, które przeglądam (klikam) to nieruchomości do remontu. Domy czy mieszkania po babciach i prababciach, w którym niemal każda jedna rzecz jest do wymiany, plus odnowienie podłogi lub pomalowanie ścian. Mimo wszystko jeśli ktoś nie chce inwestować w remont (a czy należy remontować? - a tym następnym razem) powinien przede wszystkim:

wykonać dobre zdjęcia, 

które zachęcą potencjalnego klienta 

do odwiedzin tej nieruchomości

Jak to zrobić?

Jeżeli nie mamy sprzętu do fotografowania, może trzeba poprosić kogoś o pomoc? Nie mówię , że trzeba od razu współpracować z fotografem, ale może ktoś w rodzinie lub znajomi mają fotograficzne zainteresowania? A druga ważna rzecz to co ma się znaleźć na tych zdjęciach oraz kiedy i jak je wykonać:

Jak powinny wyglądać przygotowane nieruchomości do sprzedaży?

W pokazanych domach, często panuje chaos. Ogromny chaos i bałagan, nie mówiąc już o tych nieruchomościach, gdzie bałagan wygląda jak kosmos. Meble poukładane byle jak lub zwyczajnie ich zbyt duża ilość, która wnętrze przytłacza i zapycha, co optymalnie je zmniejsza i zagraca. Co gorsze bardzo często jest na nich sterta używanych ciuchów, zza sofy wystają jakieś pochowane kartony i inne przedmioty, brudne naczynia w kuchni i jeszcze dodatkowo wystawa chemikalium w łazience... Jaki z tego wniosek?

Posprzątać!

Tyle czasem wystarczy. Pochować niepotrzebne przedmioty jak ciuchy, kable, niepotrzebne sprzęty, poukładaj te potrzebne. Na zdjęciach powinny się znaleźć tak na prawdę jedynie meble przedstawiające funkcję danego pomieszczenia oraz dekoracje podkreślające przytulność tego miejsca, a to wszystko w czystości. Przetrzyj kurze, poodkurzaj, umyj okna, pościągaj wszelkie pajęczyny z zakamarków.

Wpuść do środka światło naturalne

Chwilę zastanawiałam się czy ten punkt nie powinien być na pierwszym miejscu, bo co to za zdjęcia bez światła? Ale nie: porządek przede wszystkim! Nie pokazujmy nikomu zdjęć z bałaganem, to jest kwestia szacunku dla potencjalnego klienta.

A więc jak wpuścić światło do środka? 

• Odsłoń zasłony,

• Powieź świeże, białe, czyste i delikatne firanki (a może są całkiem zbędne?),

• Zrób zdjęcia za dnia, a nie wieczorem lub nocą,

• Wybierz porę, kiedy pomieszczenie jest odpowiednio naświetlone.

Napraw usterki

Skrzypią drzwi? Coś się nie otwiera? Nie ma gdzieś żarówki lub coś gdzieś odpada? Jak myślisz jak to wpłynie na decyzję osoby, która jako zainteresowana nieruchomością przyjdzie ją obejrzeć? A więc napraw wszelkie usterki.

Zaaranżuj wnętrze

Samo posprzątanie nie do końca wystarczy choć jest to  moim zdaniem najważniejsza rzecz jaką powinno się wykonać przygotowując nieruchomość do sprzedaży. Ważną sprawą jest także przedstawienie każdego z pomieszczeń w sposób funkcjonalny i oczywisty. Czyli, tu gdzie jest kuchnia aranżacja tego pomieszczenia powinna pokazywać, że jest tutaj funkcjonalna kuchnia, tu gdzie jest salon potencjalny klient musi wiedzieć, że jest salon itd. Każde pomieszczenie musi przedstawiać jaką pełni funkcję. Po drugie pokaż to w sposób ładny i odpowiedni, czyli stolik w salonie powinien stać przed sofą, a nie gdzieś pod inną ścianą, łóżko w sypialni powinno być podwójne,  a przy stole jadalnianym powinny stać krzesła.
Posiadasz meble jedynie te stare po prababci?
Nie chcesz inwestować w dodatkową pomoc w przygotowaniu nieruchomości do sprzedażny?
Więc nie przejmuj się i użyj tych starych mebli. Dzięki nim potencjalny klient będzie wiedział już czy dane pomieszczenie jest salonem, jadalnią czy sypialnią, bo dzięki usytuowanym meblom można już zaobserwować funkcjonalne rozmieszczenie pokojów oraz "na oko" zauważyć jak wielkie jest pomieszczenie. Wykonaj prowizorycznie przegotowanie nieruchomości najlepiej jak tylko potrafisz, to jest dla Ciebie pomocną ręką w sprzedaży nieruchomości.
Nie zapominaj o balkonach i tarasach, jest to często dodatkowa przestrzeń, którą warto ładnie wyeksponować głównie w ciepłym sezonie. 

Udekoruj

Posprzątałeś i zaaranżowałeś już każde pomieszczenie - to już na pewno wystarczy, żeby ucieszyć oczy potencjalnego klienta. Jest jeszcze coś takiego jak kropka nad i w postaci wszelkich dekoracji. Dywany, zasłony, oświetlenie, a także roślinność i dodatki takie jak zegary, wazony, a nawet książki czy zastawa stołowa. Umiejętnie rozstaw je dookoła, aby podkreśliły całość.

Neutralizuj

Ogólnie rzecz biorąc zaczynając prace przygotowawcze należy zawęzić swoje źródło docelowego klienta, czyli postarać się wytypować, kim on może być. Rodzina z dziećmi, bez dzieci, student, ktoś starszy, itd. Ale najważniejsze to to, aby wnętrze było stylizowane neutralnie, wtedy ma szanse trafić w jak najszersze grono odbiorców. Stosuj więc szarości, beże i pastelowe barwy w odpowiedni sposób łącząc je z odpowiednią dozą koloru lub mocniejszego akcentu, który nada wnętrzu przytulności. Dodatkowo neutralizacja polega także na zdepersonalizowaniu lokalu, a więc usuń wszelakie zdjęcia i obrazy, które sugerują, kto zamieszkuje lub zamieszkiwał to mieszkanie. Nabywca powinien umieć wyobrazić sobie w nim siebie.

Zainspiruj się

Nie wiesz jak się za to zabrać i o co w tym chodzi? Jak usytuować stolik względem sofy lub podkreślić łóżko poduszkami, żeby to wszystko wyglądało odpowiednio - zainspiruj się kupując gazetkę wnętrzarską, wpisując "salon", "sypialnia" w wyszukiwarce i przejrzyj grafikę lub odwiedź portale typu pinterest.com czy stylowi.pl. Przygotowane wnętrze na sprzedaż musi być ładne.

Rzut projektu

To jest coś czego osobiście brakuje mi zawsze, kiedy przeglądam ogłoszenia nieruchomości. Doceniam te ogłoszenia, w których pojawia się rysunek poglądowy tego jak usytuowane są względem siebie pomieszczenia. To dużo dla mnie znaczy, bo już z góry mogę sobie spojrzeć na rzut projektu i zastanowić się czy dobrze by mi się tam mieszkało lub jak bym mogła przerobić wnętrze nieruchomości pod swoje potrzeby. Umieszczając jednak rzut planu swojej nieruchomości zwróć uwagę na to, aby okna i drzwi były oznaczone w odpowiedni i czytelny sposób. Namalowanie zwyczajnie kilku prostokątów bez żadnych wyjaśnień niewiele pomoże.

Pierwsze wrażenie

O to głównie chodzi w przedstawieniu nieruchomości na sprzedaż. A jak nazwa skazuje pierwsze wrażenie, jako że "pierwsze" jest tylko jedno - dlatego postaraj się!
Najpierw zadbaj o odpowiednie ogłoszenie.
Jeśli chcesz spróbować sprzedać nieruchomość na własną rękę, zadbaj o odpowiednio przygotowany tekst ogłoszenia i kilka na prawdę interesujących zdjęć w tym może i nawet rzut domu/ mieszkania. Pamiętaj jednak, że stylizacja lokalu tylko do zdjęcia nie wystarczy, przyszły nabywca nie może czuć się rozczarowany kiedy odwiedzi Twoją nieruchomość.
Jeśli chcesz współpracować z agencją nieruchomości, zadbaj o to, abyś to Ty wybrał odpowiednią agencję i przemyśl czy może lepiej nie będzie wybrać umowy na wyłączność, niżeli podpisywać kilka umów otwartych z pierwszymi, lepszymi agencjami, które niekoniecznie postarają się, by Twoje ogłoszenie w sieci było odpowiednie i ładnie przedstawione.



Ogłoszenie ma tak na prawdę przykuć oko zainteresowanego, pierwsze wrażenie jest na miejscu, a więc:

• Zadbaj o posprzątaną klatkę schodową (jeśli mieszkanie jest w bloku).

• Zadbaj i przygotuj także ogród i plac wokół domu.

• Dzwonek, wycieraczka, oświetlenie - sprawdź czy wszystko działa.

• Wiatrołap, przedpokój, hol - musi sprawić, że potencjalny klient już na wejściu będzie wiedział, że ta nieruchomość jest dla niego atrakcyjna.

Zdaję sobie sprawę, że powyższe rady najbardziej dotyczą lokali, w których już coś się znajduje, coś się dzieje i jest na czym pracować. Czasami nadmiar rzeczy należałoby się pozbyć lub wynieść już na swoje nowe lokum, albo do piwnicy, czasami zaś coś donieść, dostawić lub wymienić na inne, nowsze, dodające szyku. 
Na sprzedaż (bo na wynajem raczej nie) są także nieruchomości w całkiem innym stanie, co więc w tych innych przypadkach? O tym teraz:

Jeśli nieruchomość jest pusta?

Na pewno posprzątaj (!) i wpuść dużo światła do środka kiedy będziesz wykonywał zdjęcia. Jeśli nie masz zamiaru bawić się w odpowiednie przygotowanie nieruchomości do sprzedaży, zadbaj by w ogłoszeniu pojawił się plan projektu rzutu nieruchomości. Odpowiednia treść ogłoszenia jest tutaj także bardzo ważna - umieść jak najwięcej cennych informacji dla potencjalnego klienta.
Jeśli masz możliwość wystylizuj nieruchomość za pomocą pożyczonych mebli i dekoracji lub kup je w stosownych cenach. Pamiętaj, aby odpowiednio je dobierać i zastosować się do wszystkich powyższych punktów.

Jeśli wnętrze nieruchomości jest specyficzne?

Ludzie mają przeróżne gusta i tak o to pojawiają się także nieruchomości na sprzedaż zaaranżowane w stylach romańskim, albo bardzo nowoczesnym, aż wręcz kosmicznym, a także zaaranżowane w sposób nietrafny do elewacji budynku - czyli budynek typu dworek, a wewnątrz stylizacja na drewnianą chatę lub drewniana chata, a wewnątrz stylizacja na pałac (takich jeszcze nie widziałam, ale wiem, że wszystko jest możliwe). O gustach się nie dyskutuje, jednak przygotowując nieruchomość na sprzedaż, powinniśmy zadbać o to by trafiała ona w jak najszerszy odbiór klientów. W miarę najlepszy sposób musisz postarać się zneutralizować specyficzne wnętrze.
Najlepiej zniweluj wszelkie kolekcje jakie posiadasz i wszelkie przedmioty, które mogą przedstawiać ekstrawagancki styl nieruchomości, jeśli to konieczne przemyśl większą kosmetykę lokalu. Nie zapomnij też o utrzymaniu całości w porządku.

Jeśli nieruchomość jest "ruiną"?

Nie ma części dachu lub cały budynek jest do kapitalnego remontu? Posprzątaj! Niech tam nie stoją niepotrzebne wiadra, szmatki, deski itp. Zadbaj także o odpowiedni opis nieruchomości w ogłoszeniu oraz  dodatkowym atutem będzie plan rzutów nieruchomości.



Jeśli w nieruchomości nadal mieszkają ludzie? 

Tutaj także dotyczą Cię wszystkie powyższe punkty: posprzątaj, wpuść dużo światła, odpowiednio zaaranżuj, udekoruj itd. Wykorzystaj sytuację i spakuj już część niepotrzebnych przedmiotów do kartonów i wynieś na nowe mieszkanie/dom lub tymczasowo na strych/do piwnicy. To dobry sposób na odgracenie domu, a i na przygotowanie się do przeprowadzki. Wiem i rozumiem, że nie da się utrzymać porządku przez cały czas, ale zrób to przygotowując zdjęcia nieruchomości oraz kiedy przyjdzie potencjalny klient zobaczyć Twoją nieruchomość. Wszelakie kosmetyki, szmatki, płyny czy chemikalia w toalecie czy kuchni powinny na ten czas zostać schowane do szafek.

Wezwij pomoc - home stager

Nie bój się prosić o pomoc. Szukaj podpowiedzi w internecie lub zgłoś się do zawodowego home stagera. Taka osoba zajmuje się profesjonalnie przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży. Oprócz zaleceń typu posprzątaj, umyj okna i podłogi dowiesz się jak podkreślić atuty swojej nieruchomości za pomocą odpowiednio usytuowanych mebli, zastosowania dekoracji wnętrzarskich, a także odpowiednio dobranej kolorystyki.  Więcej o tym przeczytasz na blogu prosto z wnętrza - praca home stagera jest tutaj świetnie opisana oraz u mnie tutaj. Poświęcę temu także jeszcze trochę czasu innym razem.

Co z remontowaniem? Czasem trzeba jedynie odświeżyć kolor ścian i bardzo zachęcam, aby to zrobić, jednak często zdarza się, że potrzebna jest większa kosmetyka nieruchomości. Czy faktycznie jest potrzebna skoro to już większy koszt, a nieruchomość chcemy sprzedać? Kiedy się za nią zabierać, a kiedy nie, o tym następnym razem.

Czy dorzucicie jeszcze jakieś uwagi lub porady dla osób chcących sprzedać lub wynająć komuś nieruchomość? Wiem, że jest ich sporo więcej :)

Pozdrawiam,

Patrycja

P.S.

Przygotowany przeze mnie post "Jak sprzedać nieruchomość" okazał się bardzo długi, więc podzieliłam go na kilka części:

1. Jak sprzedać nieruchomość. Podstawowe błędy sprzedających
2. Jak sprzedać nieruchomość. Podstawowe przygotowanie nieruchomości do sprzedaży
3. Jak sprzedać nieruchomość. Czy remontować?
4. Jak sprzedać nieruchomość. Co warto wiedzieć
5. Jak sprzedać nieruchomość. Dlaczego warto zdecydować się na home staging